Основы управления многоквартирным домом и практическое энергосбережение

Основы управления многоквартирным домом и практическое энергосбережение
15.06.2016

Многоквартирный дом – это жилой дом, состоящий из не менее двух квартир и общего имущества многоквартирного.

Все дома разные: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учётом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Общее имущество многоквартирного дома - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.

Доля каждого собственника помещений в многоквартирном доме в этом имуществе определяется как отношение площади, занимаемой им индивидуально, к общей площади всего жилого дома.

Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и содержанию, организации пользования общим имуществом многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является мероприятием для принятия решений о судьбе дома и является высшим органом управления домом, которое решает жизненно важные вопросы для многоквартирного дома. Решение общего собрания, принятое по установленному порядку, является обязательным по многим вопросам, в том числе о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Собственники многоквартирного дома в соответствии с Жилищным кодексом обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса. ТСЖ удовлетворяет, защищает общие потребности и защищает общие интересы собственников жилья, выраженные на общем собрании.

Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.

Управляющая организация является одним из трех способов управления многоквартирным домом. Права и обязанности управляющей организации определяются в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между управляющей организацией, с одной стороны, и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны.

Управляющая организация – это организация, уполномоченная собственниками помещений управлять многоквартирным домом. Управляющая организация отчитывается перед собственниками за проделанную в течение года работу.

Управляющая организация является одним из трех способов управления многоквартирным домом. Права и обязанности управляющей организации определяются в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между управляющей организацией, с одной стороны, и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме - когда договор на управление многоквартирным домом не заключается, а собственники вступают во взаимоотношения с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями: каждый самостоятельно, либо доверяют эти действия уполномоченному лицу.

Договор управления – необходимое условие для жизнеобеспечения дома. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Для всех собственников помещений многоквартирного условия договора одинаковые.

 

Коммунальные услуги предоставляют ресурсоснабжающие организации (РСО). В целях рационального использования ресурсов в многоквартирных домах устанавливаю общедомовые и индивидуальные приборы учета.

При использовании общедомовых приборов учета на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение) и индивидуальных приборов учета собственники снижают уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Наличие в квартирах жильцов многоквартирного дома индивидуальных приборов учёта позволяет снизить потребление энергоресурсов. Устанавливаются энергосберегающие счётчики в квартирах за счёт средств самих собственников.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома производится в целях предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов и не включает замену ограждающих несущих конструкций и лифтов.

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляют для того чтобы дом не разрушился и за него платят собственники помещений в этом доме, при этом собственникам помещений многоквартирного дома может быть предоставлено государственное или муниципальное софинансирование.

Каждый дом имеет свой предельный срок службы, который зависит от множества факторов, в том числе от того, с какой бережливостью за этим домом ухаживали, и от того своевременно ли производился необходимый текущий и капитальный ремонт. Очень важно чтобы собственники активно подключались к решению о своевременном ремонте и заботились о своем доме.

 

Средства фонда капитального ремонта могут быть использованы для оплаты капитального ремонта, строительного контроля, погашения кредитов, уплаты процентов и гарантий по кредитам.

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Если собственники не определят способ формирования фонда капитального ремонта самостоятельно, данное решение за них примет орган местного самоуправления.

Уплата взносов на капитальный ремонт осуществляет каждый собственник ежемесячно. Размер минимального взноса на капитальный ремонт устанавливается региональными властями с учетом региональной специфики. Взнос на капитальный ремонт может быть разным в каждом регионе, в том числе он может быть разным на территории региона.

В соответствии с Жилищным кодексом из Фонда капитального ремонта оплачивается выполнение следующих работ: ремонт крыши, ремонт лифтов и лифтового оборудования, ремонт фасадов дома, ремонт инженерных систем, ремонт подвала, ремонт фундамента.